Für das Gemeindegebiet Unterschneidheim hat der Gemeinsame Gutachterausschuss Nördlicher Ostalbkreis in seiner Sitzung vom 21.10.2025 gemäß §196 Baugesetzbuch (BauGB), §12 Gutachterausschussverordnung (GuAVO), sowie §13ff Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2025 beschlossen.
Gemäß §16 und §17 des Landesgrundsteuergesetzes für Baden-Württemberg (LGrStG) wurden zudem zum Zwecke von Fortschreibungen und Nachfeststellungen von Grundsteuerwerten des Grundvermögens im Sinne des LGrStG weitere, bisher noch nicht festgestellte Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2022 beschlossen.
Die in der Anlage dargestellten Bodenrichtwerte (Richtwerteverzeichnis) zu den Stichtagen 01.01.2022, 01.01.2023 (nur informativ) und 01.01.2025 werden hiermit öffentlich bekannt gemacht. Zusätzlich werden diese durch Bereitstellung im Internet unter www.ellwangen.de/bodenrichtwerte
geführt.
Ergänzend sind die Bodenrichtwerte sowie die zeichnerische Darstellung der Bodenrichtwertzonen (Richtwertkarte) im zentralen Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg in automatisierter Form auf der Grundlage der amtlichen Geobasisdaten veröffentlicht. Dieses Bodenrichtwertinformationssystem „BORIS-BW“ ist im Internet unter www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw allgemein und kostenfrei abrufbar.
Das Richtwertverzeichnis sowie die Richtwertkarten (digital) können außerdem auf der Geschäftsstelle des Gemeinsamen Gutachterausschusses Nördlicher Ostalbkreis im Rathaus Ellwangen, Spitalstraße 4, Zimmer 136, 73479 Ellwangen (Jagst) eingesehen werden.
Ellwangen (Jagst), 15.12.2025
gez. Dipl.-Ing. (FH) Alfons Fischer
Vorsitzender des Gemeinsamen Gutachterausschusses Nördlicher Ostalbkreis
Zur Information
Bodenrichtwerte zum 01.01.2025 veröffentlicht – auch einzelne Richtwerte zum 01.01.2022
Der Gemeinsame Gutachterausschuss Nördlicher Ostalbkreis hat gemäß seiner gesetzlichen Aufgabe die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2025 ermittelt und beschlossen. Bodenrichtwerte werden dabei für Bauland und landwirtschaftliche Nutzflächen ausgewiesen.
Bodenrichtwerte geben Aufschluss darüber, wieviel der Quadratmeter Grund und Boden innerhalb einer bestimmten Zone im Durchschnitt zu bewerten ist, sie stellen aber nicht den Marktwert einzelner Grundstücke dar. Die Bodenrichtwerte geben also wichtige Anhaltspunkte für die Ermittlung des Grundstückswerts, sind aber – abgesehen von steuerlichen Bewertungen und einzelnen Sonderfällen - nicht bindend. Bodenrichtwerte ersetzen zudem nicht eine individuelle Wertermittlung für ein Grundstück.
Bodenrichtwerte für die allgemeine Wertermittlung sind gemäß der Vorgaben des Baugesetzbuches alle zwei Jahre zu ermitteln. Das Landesgrundsteuergesetzes fordern zum Zweck der Festlegung des Grundsteuerwerts zudem, dass für Grundstücke des Grundvermögens (Grundsteuer B) Bodenrichtwerte alle sieben Jahre zu ermitteln sind. Für solche Flächen, für die Anfang 2022 noch eine abweichende Qualität oder Entwicklungszustand vorgelegen hat, sind rückwirkende Bodenrichtwerte zu ermitteln. Diese sind ebenfalls auf den 01.01.2022 zu beziehen, um eine gleichmäßige Grundsteuergrundlage zu erreichen.
Es sind also Bodenrichtwerte zu unterschiedlichen Zwecken zu ermitteln:
Bei einer rückblickenden Bewertung auf den letzten Hauptfeststellungszeitpunkt (aktuell 01.01.2022) ist der Bodenrichtwert auf die Qualität und Zustand festzulegen, wenn sich der Grund und Boden bereits im heutigen (i.d.R. höherwertigen Zustand) befunden hätte.
Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte wurden die Gemeinden in Bodenrichtwertzonen eingeteilt, in welchen die enthaltenen Grundstücke in Art und Charakter weitgehend übereinstimmen. Für diese Zonen werden die durchschnittliche Lagewerte für fiktiv unbebautes Land ausgewiesen.
Die Marktauswertung der vorausgegangenen beiden Jahre zeigt, dass im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses Nördlicher Ostalbkreis zum 01.01.2025 die Richtwerte für Bauland und vergleichbare Flächen – abgesehen von einzelnen Sonderfällen – im Wesentlichen konstant blieben.
Besonderheit beim Agrarland: für Agrarland wurde der Bodenrichtwert im Zuständigkeitsbereich des Gemeinsamen Gutachterausschusses Nördlicher Ostalbkreis in neue, deutlich kleinteiligere Zonen aufgeteilt. Dieser Umstand kann zu Verschiebungen bei einzelnen Bodenrichtwerten führen.
Das Richtwertverzeichnis sowie die Richtwertkarten können auch auf der Geschäftsstelle des Gemeinsamen Gutachterausschusses Nördlicher Ostalbkreis im Rathaus Ellwangen, Spitalstraße 4, Zimmer 136, 73479 Ellwangen (Jagst) (Tel. 07961/84-229, E-Mail: gutachterausschuss(@)ellwangen.de) eingesehen werden. Bei Bedarf können Antragsberechtigte dort auch ein Gutachten des Gutachterausschusses über den Verkehrswert eines Grundstücks beantragen.